Uzyskanie wyroku sądowego zasądzającego wierzycielowi należność od dłużnika, z reguły jest dopiero pierwszym krokiem do faktycznego jej wyegzekwowania, gdyż dłużnik zazwyczaj nie jest chętny do zapłaty zaległej należności, wierzyciel zmuszony jest więc zwrócić się do komornika o wyegzekwowanie zasądzonego świadczenia. Jednym z rodzajów egzekucji jakie komornik może przeprowadzić na rzecz wierzyciela jest egzekucja z nieruchomości, która w razie powodzenia gwarantuje wierzycielowi znaczną lub nawet całościową spłatę wierzytelności, jednakże decydując się na egzekucję z nieruchomości należy zdawać sobie sprawę, że do łatwych i szybkich ona nie należy.

Egzekucja z nieruchomości rozpoczyna się od zajęcia. Zajęcie nieruchomości z której przeprowadzona ma być egzekucja następuje na wniosek wierzyciela, który winien być złożony do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Na podstawie takiego wniosku komornik zajmuje nieruchomość poprzez wezwanie dłużnika do uregulowania długu w terminie dwóch tygodniu pod rygorem przystąpienia do opisu i szacowania nieruchomości. W tym samym czasie, wraz z wysłaniem wezwania do dłużnika, komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. Istotne jest, że w stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta dopiero z chwilą doręczenia mu wezwania. Jednakże, jeżeli dłużnikowi wezwania nie doręczono, a także w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.

Po bezskutecznym upływie terminu do zapłaty długu, komornik, ponownie na wniosek wierzyciela, dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. O terminie opisu i oszacowaniu komornik zawiadamia znanych mu uczestników. Jeżeli jednak nie ma informacji o wszystkich uczestnikach oraz o innych osobach, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, komornik wzywa takie osoby, przez umieszczenie obwieszczenia publicznego w budynku sądowym i w lokalu wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta, do ujawnienia swych praw. Zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.

Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości. Jeżeli jednak przedmiotowa nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nie ma potrzeby ponownego jej oszacowania, co może nieco przyspieszyć proces egzekucyjny. Komornik z opisu i oszacowania nieruchomości zobowiązany jest sporządzić protokół, który może zostać zaskarżony w terminie dwóch tygodni od dnia jego ukończenia. Ponadto, jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania, a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.

Następnie, zajęta nieruchomość podlega sprzedaży w drodze licytacji publicznej, której termin nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodniu od uprawomocnienia się opisu i szacowania. Licytacja nie może być też przeprowadzona przed uprawomocnieniem się wyroku na podstawie którego wszczęto egzekucję. Komornik o licytacji informuje w drodze obwieszczenia publicznego, w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej, które zawiera m.in. informacje dotyczące nieruchomości, która ma zostać sprzedana, czas i miejsce licytacji, sumę oszacowania i cenę wywołania oraz czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego. Ponadto, obwieszczenie o licytacji doręcza się uczestnikom postępowania oraz organowi gminy, urzędowi skarbowemu miejsca położenia nieruchomości oraz organom ubezpieczeń społecznych.

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego. Przetarg odbywa się ustnie, a postąpienie, czyli przebicie, nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. Natomiast każda z osób, która chce przystąpić do przetargu i zakupić nieruchomość, zobowiązana jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.

Komornik zajął Twoją nieruchomość? Skontaktuj się z nami przeanalizujemy sprawę i przedstawimy możliwe rozwiązania 

Cena wywoławcza, a więc najniższa suma, za którą nieruchomość może zostać sprzedana, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. W sytuacji, gdy już pierwsza licytacja przyniesie zamierzony rezultat i nieruchomość zostanie sprzedana, po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie, a więc nabywcę, aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce.

Jeśli jednak pierwszy przetarg nie przyniesie rozwiązania, wówczas komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania i cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. W przypadku natomiast, gdy po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się, a nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

Jeśli w toku licytacji wyłoniony zostanie nabywca nieruchomości, wówczas po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Sąd przed wydaniem takiego postanowienia zobowiązany jest wysłuchać nabywcę nieruchomości, jak i obecnych uczestników. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu. Ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień, jeżeli zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe, jak również z innych ważnych przyczyn, w takim przypadku postanowienie o przybiciu zapada na posiedzeniu niejawnym i jest następnie doręczane wierzycielowi, dłużnikowi, nabywcy i osobom, które w toku licytacji zaskarżyły czynności związane z udzielaniem przybicia.

Egzekucja z nieruchomości – co możemy zrobić gdy komornik dokona zajęcia

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *